Wersja 3.3 z 09.10.2026 · ostatnia zmiana: mniejsze czcionki na całej stronie, zwinięty rejestr zmian. Dokumenty na tej stronie są na bieżąco aktualizowane i mogą się jeszcze zmieniać. Pełny rejestr aktualizacji - data, wersja i czego dotyczy - jest na podstronie Rejestr aktualizacji.
Wycena projektu - wycena własna dla nabywcy całości
Ile jest wart dziś projekt przy Inżynierskiej 89 dla nabywcy, który kupuje całość i prowadzi obiekt sam - bez premii operatora.
Wycena własna Master Capital, nie operat szacunkowy. Wynik służy wyłącznie ocenie opłacalności wejścia kapitałowego i nie jest wartością rynkową w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami ani podstawą zabezpieczenia wierzytelności. Wartość rynkową budynku określa operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego - wartości i PDF: sekcja 03.
ok. 15 mln zł
wartość projektu dziś · dla nabywcy całości, bez premii operatora
6,1 mln zł
wartość 40% spółki po wejściu inwestora
ok. 17,5%
poniżej tej wartości · wejście 5 mln zł za 40%
1. Wartość projektu: WN = WK - (KR + ZI)
Metoda pozostałościowa: od wartości budynku po ukończeniu (WK) odejmuje się koszty dokończenia (KR) i zysk inwestora (ZI). Liczymy tak, jak liczyłby nabywca całości, który prowadzi obiekt sam, bez marki operatora - dwiema ścieżkami: jako budynek prowadzony we własnym zakresie i jako lokale sprzedawane osobno. Ścieżki ważymy 2 : 1.
| Pozycja | Ścieżka A · dochodowa | Ścieżka B · sprzedażowa |
|---|---|---|
| Wartość po ukończeniu (WK) | 30 388 000 zł | 26 547 000 zł |
| Budżet dokończenia (z rezerwą i kosztami miękkimi) | -10 000 000 zł | -10 000 000 zł |
| Finansowanie budowy | -852 000 zł | -852 000 zł |
| Dojście do stabilnego obłożenia / komercjalizacja lokali | -722 000 zł | -632 000 zł |
| Koszty razem (KR) | -11 574 000 zł | -11 484 000 zł |
| Zysk inwestora (ZI) - 10% WK | -3 039 000 zł | -2 655 000 zł |
| Wartość projektu (WN) | 15 776 000 zł | 12 408 000 zł |
| Wynik ważony (2A + B) ÷ 3 | 14 653 000 zł · ok. 15 mln zł | |
Ścieżka A: dochód operacyjny netto 2 887 000 zł rocznie (21 lokali × 889 zł × 72% × 365 dni plus część operacyjna 867 600 zł, koszty operacyjne 45%, zarządzanie 5%) przy stopie kapitalizacji 9,5% - tej samej, którą przyjmuje podpisany operat szacunkowy. Ścieżka B: 21 lokali pod klucz wg cennika 21 068 000 zł plus część operacyjna liczona dochodowo 5 480 000 zł. Koszty: budżet dokończenia 10 000 000 zł netto zawiera już rezerwę na nieprzewidziane 407 437 zł oraz nadzór, projekty i odbiory 357 143 zł - nie są doliczane drugi raz. Finansowanie: 9,5% rocznie, 19 miesięcy, średnio połowa środków, plus prowizja 1%. Zysk inwestora wynagradza czas i ryzyko, więc nie ma dodatkowego dyskonta.
Założenia ostrożne: wycena przyjmuje koszt finansowania budowy 9,5% przez 19 miesięcy (na stronie głównej kredyt liczony jest po 8,4%) i cennik lokali z 09.2026. Przy założeniach ze strony głównej wynik byłby wyższy - przyjmujemy niższą wartość.
Dlaczego mniej niż operat: podpisany operat z 10.09.2026 liczy wartość po realizacji 36 338 000 zł przy tej samej stopie 9,5% i tym samym obłożeniu 72%, ale przy kosztach operacyjnych 35%. Wycena dla nabywcy całości przyjmuje koszty 45% plus 5% zarządzania, bo nabywca prowadzi obiekt sam, bez marki. Z premią operatora (marka Secret Apartments, jej kanały sprzedaży i wydarzenia) wartość projektu jest wyższa - tej premii nie wliczamy.
2. Od wartości projektu do ceny 40%
| Wyliczenie | Kwota |
|---|---|
| Wartość projektu dziś (wycena własna) | 14,65 mln zł |
| minus spłata konsorcjum (kapitał + odsetki) | -4,50 mln zł |
| Wartość spółki przed wejściem inwestora | 10,15 mln zł |
| plus wkład inwestora | +5,00 mln zł |
| Wartość spółki po wejściu | 15,15 mln zł |
| 40% inwestora - wartość | 6,06 mln zł |
| 40% inwestora - cena | 5,00 mln zł |
| Cena poniżej wartości | ok. 17,5% |
Spłata konsorcjum ok. 4,5 mln zł jak w sekcji 01. Wyliczenie zysku przy wyjściu: sekcja 06 „Zysk inwestora”.
Źródło wyceny własnej: wycena Inżynierskiej 89 dla nabywcy całości, bez premii operatora, metodą pozostałościową z 09.09.2026, przeliczona 08.10.2026 na budżet dokończenia 10 000 000 zł netto (budżet z audytu kosztorysu, 10.2026) i sprawdzona z podpisanym operatem z 10.09.2026; pozostałe parametry bez zmian - przychody z danych Secret Apartments (Hotres, 1 517 rezerwacji, 11.2024-08.2026), cennik lokali 09.2026, model części operacyjnej 09.2026. Dane Grupy Master Capital, 10.2026. Wyliczenie szacunkowe.